Case Study

「賃借権の譲渡・転貸」

店舗などを借りている賃借人が、家主に無断で第三者に賃借権を譲渡しまたは転貸することは、民法で禁じられており、違反した場合には、家主には契約の解除が認められています。また、賃貸借契約書にも、賃借人の禁止行為と明示されているものが多く、違反すれば、家主は催告なしに解除できる旨が記載されています。家主としては、賃貸借契約をする際に、借主を個人的に信頼して貸しているものであり、無断で譲渡等が行なわれた場合には、その信頼が失われるので、解除を当然と考えます。
 ところで、これに対して、判例では、無断の譲渡・転貸の場合でも、賃借人の背信行為とは言えないという特段の事情がある場合には、家主からの解除を認めない場合もあるなどとして、解除の制限をしています。
 例えば、借家人が親戚の子供を無断で同居させた場合などは、親戚の子供には、無断の転貸と言えるほどの独立の使用などが考えにくいので、転貸と言えるかは甚だ疑問ではありますが、転貸であるとしても、背信行為と言えないので、家主からの解除は困難です。
 更に、夫が借りていた借家で、夫と離婚し、夫が出奔して妻と子供が残され、妻が自分の収入で賃料を支払い続けていた場合には、家主側が、夫に貸したものを夫から妻へ賃借権が無断譲渡されたと主張することが考えられます。無断譲渡ではありますが、このような場合にも背信行為とは言えないということで、契約の解除は否定されます。
 尚、夫が死亡した場合には、相続人である妻に賃借権が相続されます。内縁の妻の場合は相続人ではありませんが、借地借家法では、外に相続人がいない場合には、同居していた内縁の妻が借家権を承継することができるとされています。ところで、店舗などの賃貸借契約では特に、賃借権の無断譲渡・転貸かどうかについて争われる事例が多くあります。
 例えば、飲食店舗などでは、経営者が交代し、店舗の一部改装などをして、これまで同様の営業をし続ける場合がしばしば見受けられます。
 その際には、新しい経営者(受託者)が、旧経営者との間で、形式上、経営委託契約などを結びます。しかし実際には、受託者が、建物を使用し、店を経営した上、定額の金員(賃料相当分を含む)を支払います。そこで、このような場合には、実質的には、受託者が賃借物件を独占的に使用収益するので、旧経営者から、賃借権の無断譲渡を受けたと判断されます。しかも判例の立場でも、背信行為として賃貸借契約の解除が認められています。
 そこで、賃借人としては、このようなことを防ぐため、賃貸人に予め名義書換料等を支払い、賃借権の譲渡の承諾を得ておくということが多く行なわれています。