Case Study

「定期借家契約」

「海外への長期出張の間だけ自宅を賃貸し、帰ってきた後には確実に明け渡して貰い、引き続き居住したい」といった要望にこたえるために、借地借家法に、平成12年3月から定期借家の制度が定められています(同法38条1項)。旧借家法では、賃貸人が賃借人に明け渡しを請求する場合には「正当理由」が必要であったため、明け渡しが困難な事例が多数生じ、高額な立退料が支払われていました。そこで賃貸人の便宜のため、明け渡しが確実な「定期借家」という制度が作られたのです。
 この定期借家契約は、建物の賃貸借契約について、契約書面(公正証書など)が作成されることが前提で、その内容としては、①期間の定めがあること、②期間の満了により契約が終了すること、の明示が要件です。また、賃貸人には上記内容を説明した書面を賃借人に交付すべき義務があり、宅地建物業者が関与した場合には重要事項説明書への記載が必要です。
賃借人は、このような契約書を作成した以上は期間の更新を要求できず明け渡さなければならないので、賃貸人は明け渡しの保証があるため安心して契約ができるのです。最近では、業者が作成した「定期借家契約書」という定型の書式に賃借人の署名を迫るだけで、内容の説明が不十分であるため、期限通り明け渡しをするかどうかについて争われ、トラブルになる事例が増えています。契約書の要件が欠けていた場合や、媒介宅地建物業者などの説明が十分でない場合には、定期借家の効力が生ぜず、明け渡しが困難となりますので、内容をよく確認して契約書を作成して下さい。また、もし事例のようなトラブルが起こった場合には、専門家に相談して下さい。