Case Study

「通行地役権」

公道に接していない土地の場合、公道に出るにはどうしても他人の土地を通行する必要がありますが、その際には、隣地の人に通行を承諾して貰わなければなりません。
隣地を通行する方法以外に公道に出られない袋地には、民法で、公道に出るまでに通る土地を通行する権利を認められています。
しかし袋地ではない土地の所有者が、隣地を通行する権利=通行地役権(ちえきけん)の主張をするためには、隣地の人との「通行地役権設定」の合意(契約)が必要です。契約書があれば、地役権の登記ができ、その土地を後に譲り受けた人も、通行の権利を主張できます。
長年隣地を通行している人でも、隣地所有者から、「これまで自分の土地の通行を認めていたのは黙認や好意にすぎないので、今後の通行は認めない」と言われ、通行を止められる場合があります。その時には、その通行が、通行地役権に基づくものかどうかが争われます。契約書があれば良いのですが、実際には殆んどの場合、契約書がありません。
契約書がない場合にも、判例は例外的に、通行地役権を認める場合がありますが、この条件は類型化されています。例えば、
①複数の建物を建築するために土地を分譲する際、互いに土地を提供しあって道路を開設した場合には、その道路部分は、分譲した土地の取得者全員に通行が認められ、互いに通行地役権があるとされます。
②また同じような土地分譲の場合に、もとの分譲者(多くは建売業者)が道路部分の土地を自分の名義のままにしてある場合、後でその道路部分を第三者に譲渡したとしても、生活上通行する建物の購入者達には、その土地の通行地役権があるとされます。
③また、近時の判例では、分譲マンションを建築・販売した業者が、マンションの敷地部分として確保していた敷地部分について、マンションの区分所有者に通行地役権があると認めたものがあります。
判例は、極めて特殊な事情以外には、通行地役権の成立は認めないので、単に黙認されているという程度では、権利の主張をすることはできません。