Case Study

「借地権割合について」

土地を借りる場合、借主は、地主との間で、タダで使わせてもらう場合には使用貸借契約、地代等を支払う場合には土地賃貸借契約や、地上権設定契約を結びますが、後2者が借地契約といわれるもので、借主の権利については借地権と呼ばれ、借地借家法に定めがあります。
 借地権は、存続期間が一般的に20年から30年、或いはそれ以上の契約上の期間があるため、借地人は、住居や店舗・工場等として使用する目的で借地契約をし、長期間、多額の地代を支払いながら、借地上に生活や事業を積み上げます。そのため、借地権の経済的価値が高いものになります。
借地権の経済的価値(価額)は、路線価図により、(更地の価額の)○○%というように、評価が割合で示されており、通常、借地権割合と言われています。
例えば、ある商業地区の更地の路線価が1㎡当たり100万円である場合、借地権割合は「70%」などと記され、この場合、借地権の価額は1㎡あたり70万円という事になります。
一般的に、商業地のほうが住宅地よりも、都心部のほうが郊外地よりも、借地権割合のパーセンテージが高くなります。
また、借地権割合は、ビル街地区、高度商業地区、繁華街地区、普通商業・併用住宅地区、中小・大工場地区、普通住宅地区などに区分けされ、借地権割合も、A(90%)からG(30%)に段階付けされています。
借地人が借地上の建物や店舗などを売却したいときは、借地権もあわせて売却することになり、売買代金は、建物や店舗の価格に借地権の価格をプラスしたものになります。一般に、売却の際には、地主に承諾料を支払い、借地権譲渡の承諾を得ることになりますが、承諾を拒否された場合や、承諾料の額について争いがある場合には、借地非訟という手続により決めることができます。裁判所が支払い能力や条件等を判断して、譲渡の承諾を許可するというもので、裁判所選任の不動産鑑定士等によって、借地権の価格等が調査され、承諾料等(一般的には借地権の価格の1割程度とされています)が決められます。